Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, steht vor einer Vielzahl von Nebenkosten, die den Kaufpreis erheblich erhöhen können. Die Grunderwerbsteuer gehört dabei zu den größten Kostenpositionen überhaupt. Doch welche Kosten fallen beim Immobilienkauf an, und wie setzt sich die Gesamtbelastung zusammen? Diese Frage stellen sich viele Käufer erst dann, wenn der Notartermin bereits feststeht. Dabei lohnt es sich, frühzeitig zu rechnen. Die Steuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Wer diese Posten unterschätzt, riskiert eine ernsthafte Finanzierungslücke. Der folgende Überblick erklärt, worauf Käufer achten müssen.
Was die Grunderwerbsteuer wirklich bedeutet
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie wird nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer getragen und direkt an das Finanzministerium des jeweiligen Bundeslandes abgeführt. Rechtlich geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das auf Bundesebene gilt, während die Steuersätze seit 2006 von den einzelnen Bundesländern eigenständig festgelegt werden dürfen.
Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Dieses stellt dann einen Steuerbescheid aus, den der Käufer in der Regel innerhalb von vier Wochen begleichen muss. Erst nach Zahlung der Steuer wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen kann.
Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Werden bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Gartenmöbel separat ausgewiesen und vom Kaufpreis abgezogen, kann die Steuerlast geringfügig sinken. Das Bundesministerium der Finanzen weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass solche Abzüge nur dann anerkannt werden, wenn sie glaubhaft und marktüblich sind. Reine Gefälligkeitsabsprachen werden vom Finanzamt regelmäßig nicht akzeptiert.
Seit einer Reform im Jahr 2021 wurden in einigen Bundesländern die Steuersätze angepasst. Gleichzeitig diskutieren Bund und Länder über mögliche Freibeträge für den Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Eine bundesweite Regelung existiert bislang nicht. Käufer sollten sich daher stets beim zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater über den aktuell gültigen Satz informieren, bevor sie verbindliche Kaufentscheidungen treffen.
Ein weiterer Aspekt betrifft den Immobilienerwerb innerhalb der Familie. Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie verwandten Personen (Eltern, Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Geschwister oder andere Verwandte. Wer also eine Immobilie vom Bruder oder der Tante kauft, muss die volle Steuer entrichten, auch wenn der Kaufpreis unter dem Marktwert liegt.
Für Kapitalanleger und Unternehmen gelten zusätzliche Besonderheiten. Beim Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die Grundbesitz hält, kann die Grunderwerbsteuer ebenfalls ausgelöst werden, sobald bestimmte Schwellenwerte überschritten werden. Diese sogenannten Share Deals wurden durch die Reform von 2021 deutlich eingeschränkt, um Steuervermeidung zu erschweren. Das zeigt: Die Steuer betrifft nicht nur private Käufer, sondern das gesamte Spektrum des Immobilienmarkts.
Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen. In der Praxis muss ein Käufer mit Gesamtnebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das zusätzliche Ausgaben von 30.000 bis 45.000 Euro, die in der Regel nicht über das Bankdarlehen finanziert werden können und aus Eigenkapital bestritten werden müssen.
Der Notar ist bei jedem Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Seine Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen typischerweise zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung der Kaufabwicklung sowie die Veranlassung der Grundbucheintragung. Die Grundbuchgebühren selbst kommen noch hinzu und liegen bei weiteren 0,5 Prozent.
Wird ein Makler eingeschaltet, fällt eine Provision an. Seit der Reform von 2020 müssen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig war. Der Gesamtsatz liegt je nach Region zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Für den Käufer bedeutet das häufig eine Zusatzbelastung von 3 bis 3,57 Prozent.
Wer eine Finanzierung benötigt, muss auch mit Bankkosten rechnen. Bearbeitungsgebühren sind zwar seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs weitgehend unzulässig, doch Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensmittel sowie Kosten für eine Grundschuldbestellung fallen regelmäßig an. Die Grundschuldbestellung selbst muss notariell beurkundet werden und erzeugt erneut Notar- und Grundbuchgebühren.
Hinzu kommen Gutachterkosten, wenn der Käufer den Zustand der Immobilie vor dem Kauf professionell prüfen lassen möchte. Ein Baugutachten kostet je nach Umfang zwischen 500 und 2.000 Euro. Dieser Betrag ist gut investiert, denn er kann vor teuren Überraschungen nach dem Kauf schützen. Auch eine Wohngebäudeversicherung muss ab dem Tag der Eigentumsübertragung vorhanden sein, was weitere laufende Kosten erzeugt.
Die gesamte Transaktion dauert in Deutschland im Schnitt 10 bis 12 Wochen vom Kaufvertrag bis zur endgültigen Eigentumsübertragung. In dieser Zeit laufen Fristen für Steuerzahlungen und Finanzierungsabrufe parallel, was eine sorgfältige Liquiditätsplanung erfordert. Wer diese Zeitspanne unterschätzt, kann in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
So berechnet sich die Steuer in der Praxis
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einem einfachen Prinzip: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Steuersatz von 5 Prozent ergibt sich eine Steuerlast von 15.000 Euro. Bei einem Satz von 6,5 Prozent wären es bereits 19.500 Euro. Der Unterschied zwischen den Bundesländern ist also erheblich und kann bei teuren Objekten mehrere Tausend Euro ausmachen.
Wichtig ist, dass die Steuer auf den Gesamtkaufpreis berechnet wird, nicht auf den Finanzierungsanteil. Auch wenn der Käufer nur 20 Prozent Eigenkapital einbringt und 80 Prozent über ein Bankdarlehen finanziert, bemisst sich die Steuer am vollen Kaufpreis. Eine anteilige Reduzierung ist nicht vorgesehen. Das macht die Grunderwerbsteuer besonders für Erstkäufer mit geringem Eigenkapital zu einer spürbaren Belastung.
Praktisches Beispiel: Ein Käufer in Brandenburg erwirbt ein Einfamilienhaus für 350.000 Euro. Der dortige Steuersatz beträgt 6,5 Prozent. Die Steuer beläuft sich auf 22.750 Euro. Kauft derselbe Käufer ein vergleichbares Objekt in Bayern zum gleichen Preis, zahlt er bei einem Satz von 3,5 Prozent nur 12.250 Euro. Der Unterschied beträgt 10.500 Euro, allein durch den Standort bedingt.
Manche Käufer versuchen, die Steuerlast durch den Abzug von Inventar und Zubehör zu senken. Wird eine Einbauküche im Wert von 8.000 Euro separat im Kaufvertrag ausgewiesen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage entsprechend. Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent spart der Käufer 520 Euro. Diese Methode ist legal, solange die angesetzten Werte realistisch sind. Das Immobilienverband Deutschland (IVD) empfiehlt, solche Vereinbarungen immer schriftlich und mit Belegen zu dokumentieren.
Wie die Steuersätze je nach Bundesland auseinanderfallen
Deutschland ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Die regionalen Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer sind erheblich und können die Kaufentscheidung bei Objekten in Grenzregionen zwischen zwei Bundesländern durchaus beeinflussen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuellen Steuersätze in allen 16 Bundesländern.
| Bundesland | Steuersatz | Hinweise |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | Niedrigster Satz bundesweit, seit 2006 unverändert |
| Sachsen | 3,5 % | Gleichstand mit Bayern, ebenfalls unverändert |
| Hamburg | 4,5 % | Mittlerer Bereich, zuletzt 2009 angepasst |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Erhöhung von 3,5 % auf 5,0 % im Jahr 2011 |
| Hessen | 6,0 % | Anhebung auf 6,0 % seit 2013 |
| Berlin | 6,0 % | Erhöhung auf 6,0 % seit 2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | Höchster Satz, seit 2015 gültig |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Höchster Satz, seit 2015 gültig |
| Saarland | 6,5 % | Höchster Satz, seit 2015 gültig |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | Höchster Satz, seit 2014 gültig |
| Thüringen | 6,5 % | Höchster Satz, seit 2017 gültig |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Mittlerer Bereich |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Erhöhung auf 6,0 % seit 2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | Mittlerer Bereich, zuletzt 2014 angepasst |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Mittlerer Bereich |
| Bremen | 5,0 % | Mittlerer Bereich, zuletzt 2014 angepasst |
Die Tabelle zeigt deutlich: Wer in Bayern oder Sachsen kauft, zahlt fast die Hälfte dessen, was Käufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Thüringen entrichten müssen. Für ein Objekt im Wert von 400.000 Euro bedeutet das eine Differenz von 12.000 Euro allein bei der Grunderwerbsteuer.
Diese Unterschiede sind politisch gewollt. Die Bundesländer nutzen die Steuer als eigenständige Einnahmequelle und passen die Sätze je nach Haushaltslage an. Käufer in Grenzregionen, etwa zwischen Bayern und Baden-Württemberg, sollten daher die steuerlichen Konsequenzen eines Standorts auf der einen oder anderen Seite der Landesgrenze genau prüfen. Bei hochpreisigen Objekten kann der Standort allein über die Wirtschaftlichkeit einer Investition mitentscheiden.
Professionelle Begleitung durch einen Steuerberater oder einen erfahrenen Immobilienmakler zahlt sich in diesem Kontext aus. Die Steuersätze können sich ändern, und wer einen Kauf plant, sollte stets die aktuell gültigen Werte beim zuständigen Finanzministerium des Bundeslandes oder beim Bundesministerium der Finanzen abfragen. Nur mit vollständigen und aktuellen Zahlen lässt sich eine solide Kaufkalkulation aufstellen.
